In de bouw- en vastgoedsector is de aanbestedingsmarkt in het laatste jaar erg veranderd. Waar twee/drie jaar geleden aannemers met ingecalculeerd verlies een project aannamen, wordt nu meer kritisch en met gezondere tarieven ingeschreven. Hoewel dit voor de inkopende partij wel wennen is, is dit geen slechte ontwikkeling. Kwaliteit heeft immers zijn prijs.

Een veranderende markt

Maar wat betekent ‘een veranderende markt’ concreet? IGG is betrokken bij meerdere aanbestedingen. Bij een recent project haakte één gegadigde direct af toen hij hoorde dat vijf gegadigden waren uitgenodigd voor een meervoudig onderhandse aanbesteding in opdracht van een ontwikkelaar. Met een succeskans van 20% in combinatie met de verwachting dat uiteindelijk de prijs doorslaggevend zou zijn, besloot hij niet meer mee te doen. Ook andere gegadigden gaven gaandeweg aan te willen stoppen met de aanbestedingsprocedure, omdat de contractbepalingen – in hun ogen – erg onevenwichtig waren. Uiteindelijk werd door hen wel een prijs ingediend die, door het afprijzen van de betreffende contractrisico’s, wel aanzienlijk hoger was dan de prijs van de winnende partij.

Bij een andere (private meervoudig onderhandse) aanbesteding haakten drie van de vijf gegadigden voor aanvang af door capaciteitsgebrek, terwijl eerder was aangegeven dat ze wel mee zouden doen. Ook in deze aanbesteding wilde één van de twee overgebleven gegadigden voortijdig afhaken omdat de contractrisico’s te onevenwichtig waren.

Bij een kleinere publieke aanbesteding (meervoudig onderhands) haakten twee van de drie voortijdig af, terwijl de EMVI-korting 50% was van de verwachte aanneemsom. Het relatieve gewicht van het onderdeel kwaliteit was onvoldoende om aannemers te verlokken mee te doen, terwijl het niet gebruikelijk is om niet in te gaan op een uitnodiging voor een onderhandse aanbesteding.

Verkopersmarkt

Een inkopende partij in de bouw- en vastgoedbranche heeft dus te maken met een andere onderhandelingspositie dan twee/drie jaar geleden; het is een echte verkopersmarkt geworden. IGG adviseert de inkopende partij dan ook kritisch te kijken naar de contracteisen en daarbij een goede afweging te maken over de verdeling ervan. Welke risico’s worden bij de aannemer neergelegd en welke risico’s kan een inkoper beter of goedkoper zelf beheersen? Het opstellen van een aannemingsovereenkomst gebeurt vaak grotendeels gescheiden van het ontwerpproces, terwijl een meer integrale benadering mogelijk een meer evenwichtig document oplevert.

Maar wellicht nog belangrijker is de kwaliteit van het prijsvormingsdossier. Als dit dossier te omvangrijk is en veel onduidelijkheden en fouten bevat (lees: meer risico voor de gegadigden), dan is de kans groot dat er niet of met een te hoge prijs wordt ingeschreven. Last but not least: zorg dat het aanbestedingsproces laagdrempelig is en niet een te grote investering vraagt van de gegadigden. Overvraag de gegadigden niet,maar vraag alleen de informatie die echt noodzakelijk is.