Structureel lagere bouwkosten

Door: Arno Vonk, Jeroen de Wilde
In: KengetallenKompas 2010

2009 is een extreem moeilijk jaar gebleken voor de bouwsector. De wereldwijde financiële crisis heeft geleid tot een grootschalige vraaguitval naar (nieuw) vastgoed. Dit zorgt ervoor dat de waarde van vastgoed daalt, projecten kunnen niet (opnieuw) worden gefinancierd. Over de gehele linie van de bouwsector worden ontwikkelingen opgeschort of gestopt waardoor er bijna geen nieuwe projecten worden aanbesteed. Daardoor zijn de orderportefeuilles bij de uitvoerende partijen teruggelopen tot een historisch dieptepunt.

Door stimuleringsmaatregelen lijken alleen bouwprojecten voor de overheid de dans te ontspringen. In de Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) lijkt voorlopig nog voldoende werk, maar deze tak is zo specifiek dat de reguliere bouwsector hier nauwelijks van kan profiteren. Zelfs als het vertrouwen in de economie weer toeneemt, valt er in de bouwsector nog geen direct herstel te verwachten. De projecten die zijn opgeschort zullen niet direct worden hervat aangezien ontwerp, financiering en vergunningen moeten worden herzien. Naar verwachting zal door deze vertragende effecten de bouw in 2011 pas de eerste tekenen van herstel te zien geven.

Bij projecten die momenteel nog wel doorgang vinden, zien we hevige concurrentie tussen de verschillende aannemers. Gemiddeld schrijven vijf tot zes keer zoveel aannemers in op aanbestedingsprojecten als in 2008. Niet alleen vraagt dit om een slimme wijze van aanbesteden om de beste prijs ook uit de markt te halen, ook de aannemer zal goed naar zijn calculatie moeten kijken om kans te maken op het werk. Simpelweg een korting geven op de staart (AK, W&R) is niet meer voldoende.

Halverwege 2008 begonnen de grondstoffenprijzen te dalen, wat een verlaging van de directe kosten van de (onder)aannemers tot gevolg had. De laatste tijd wordt er ook goed gekeken naar de overige directe kosten waarbij vooral de uurtarieven onder de loep worden genomen. Aan het begin van de crisis hadden de meeste aannemers een grote flexibele schil die bestond uit (dure) ZZP-ers en het uitbesteden van werkzaamheden naar onderaannemers. Door de teruggang in de werkvoorraad wordt deze flexibele schil niet alleen kleiner, maar ook goedkoper.

De inkoop van arbeid is voor de aannemer goedkoper geworden, wat we terug zien in de directe kosten. Daarnaast zal een aannemer tijdens zijn calculatie de productienormen nog beter bekijken. Waar voorheen risico’s werden vertaald in hogere productienormen, zal nu worden gekeken waar de mogelijkheden liggen om scherp in te schrijven. Zijn de standaard productienormen van toepassing of verwacht ik dat mijn (ervaren) team sneller metselt? De aannemer die kijkt waar winst te behalen valt in de uitvoering en dit slim incalculeert tijdens de aanbesteding lijkt de winnaar van 2010 te worden.

Door de lagere directe kosten verwachten wij voor 2010 een structurele verlaging van de bouwkosten. Onze bouwkostenindex waarin dit wordt uitgedrukt, kunt u terugvinden op pagina 9 van deze uitgave en op onze website www.bouwkostenkompas.nl.

Download het artikel

De meerkosten van energiebesparing

Door: Ton de Groot
In: KengetallenKompas 2010

Duurzaam bouwen staat momenteel hoog op de agenda bij ontwikkelaars en gebruikers. Bewoners van nieuwe woningen kijken steeds meer naar de energiespecificaties en ook voor bedrijven is het steeds belangrijker om een energiezuinig gebouw te betrekken.

De extra kosten voor energiezuinige gebouwen zijn vaak hoog en de vraag is of in de huidige markt de extra investeringen resulteren in een hogere marktwaarde van het gebouw. Besparingen op de exploitatiekosten kunnen niet worden meegefinancierd.

In de bouw is het nog steeds zo dat alles wat afwijkt van de standaard duurder is. Om een lagere EPC te bereiken moet in de meeste gevallen worden afgeweken van de standaard, waardoor de kosten flink kunnen oplopen. De meerprijs zit vaak niet in het extra benodigde materiaal, maar in de beperkte productie en de inefficiëntie bij montage. Indien de EPC norm omlaag gaat, wordt de extra inspanning standaard en zullen de extra kosten zich beperken tot de werkelijke extra materiaalkosten. Bij de verlaging van de EPC naar 0,8 in 2006 hebben we een gelijke trend gezien.

Het feit dat de ontwikkeling van energiezuinige woningen en kantoren beperkt is, bevoordeelt tegelijkertijd de marktwaarde van deze objecten. De schaarste van energiezuinige gebouwen zorgt voor een hogere economische waarde. Zodra de EPC normen verder worden aangescherpt zal deze schaarste wegvallen, maar zullen de extra kosten eveneens worden beperkt.

Download artikel

Aanbesteden: de juiste aannemer, de juiste prijs

Aanbesteden:

de juiste aannemer, de juiste prijs

door: Arno Vonk en Jeroen de Wilde
in KengetallenKompas 2011

De aanbesteding van een project is in veel gevallen de laatste stap in de voorbereidingsfase waarin de definitieve prijs wordt bepaald. In de eerdere fasen worden (budget)ramingen gemaakt waarmee de kostenadviseur een verwachting van de uiteindelijke kosten geeft. Hiermee wordt aangestuurd op het uiteindelijke resultaat, maar de aanbesteding zelf zorgt voor het werkelijke resultaat dat bepaalt of het plan binnen budget wordt gerealiseerd.

Voor het aanbesteden van een project zijn er tal van mogelijkheden. De aanbestedingsmethodieken verschillen met name in het moment dat een aannemer bij het project wordt betrokken en de verantwoordelijkheden van de aannemer in de uitwerking. De keuze van de wijze van aanbesteding is afhankelijk van het project en de wensen van de opdrachtgever. Het moment waarop de aannemer bij het project wordt betrokken en welke verantwoordelijkheden hij krijgt heeft invloed op de selectiecriteria die moeten worden toegepast. De keuzes zijn van invloed op het verwachte resultaat.
Het verwachte ‘aanbestedingsresultaat’ komt veelvuldig ter sprake in het ontwerpproces. Opdrachtgevers willen uiteraard graag weten waar de uiteindelijke aanbesteding op uit zou komen en welk mogelijk voordeel er uit de markt te halen is. Het aanbestedingsresultaat is echter voor een groot deel afhankelijk van de markt op het moment van aanbesteding (en dus niet op het moment van de ramingen) én de wijze van aanbesteding. Uiteraard zal het duidelijk zijn dat de kracht van concurrentie bij een inschrijving van meerdere aannemers zich (over het algemeen) in een lagere prijs zal vertalen dan bij een inschrijving van één enkele aannemer. Hoe dichter het ontwerpproces bij de aanbesteding komt, hoe beter kan worden ingeschat wat de markt op dat moment zal doen.

Het is niet verstandig om vroeg in het ontwerpproces een positief aanbestedingsresultaat mee te nemen in projectbeslissingen. Natuurlijk kan (of moet) een kostendeskundige iets over de markt zeggen, maar eerder als een verwachting dan als een vast gegeven of doelstelling. Daar komt bij dat het uitspreken van de verwachting gepaard moet gaan met een advies over de aanbestedingsmethodiek aangezien deze verwachting nog wel uit de markt moet worden gehaald. Het behalen van het meest gunstige financiële resultaat is meestal niet het enige doel van een aanbesteding. Andere aspecten kunnen worden meegewogen naast de meest concurrerende prijs. De begroting en de aanbestedingsmethodiek hebben een directe relatie en moeten op elkaar worden afgestemd.
Het uiteindelijke doel van een aanbesteding is het selecteren van de aannemer die het plan zal realiseren met de gewenste kwaliteit binnen het gestelde budget en de gestelde planning. Elk project vraagt om een eigen benadering van dit selectieproces, waar in een vroeg stadium over nagedacht moet worden.

Een belangrijk aspect is hierbij hoeveel aannemers worden uitgenodigd. Gezonde concurrentie is hierbij een uitgangspunt. Aannemers zullen altijd een analyse maken van hun kansen bij een aanbesteding. De aannemer zal uiteindelijk een keuze maken op welk project de calculatiecapaciteit wordt ingezet. Te grote concurrentie kan er voor zorgen dat aannemers afzeggen, hier zou net die ene aannemer tussen kunnen zitten die je nodig had…
Daarnaast wordt bepaald op basis van welke voorwaarden de aannemers zullen moeten ‘inschrijven’. De verwachtingen van de verschillende partijen moeten duidelijk geformuleerd zijn. Uiteindelijk zal blijken dat een zorgvuldige aanbesteding niet alleen het beste financiële resultaat, maar ook de hoogste kwaliteit oplevert.

Download hier het volledige artikel