Initiatieffase met Pareto

“the vital few and the trivial many”

Door Arno Vonk en Jeroen de Wilde
In: KengetallenKompas 2007

De verwachting dat 50% van de inspanning 50% van de resultaten oplevert blijkt een veelgemaakte gedachtefout te zijn. In veel gevallen blijkt een klein, belangrijk deel een overheersend effect te hebben. De Italiaanse econoom Vilfredo Pareto merkte in 1897 als eerste op dat er een onevenredige verhouding bestaat tussen oorzaken, input of inspanning en de resultaten, output of beloning.

Dit Pareto-principe staat bekend als de 20-80 regel; 20% van de inspanning zorgt voor 80% van de beloning. In de vroege fasen van het bouwproces kunnen wij dit principe ook toepassen op de bouwkosten. Voor elk gebouwtype zijn bepaalde onderdelen zeer kostenbepalend; denk hierbij aan functie (bijvoorbeeld kantoor, wonen of recreatief), locatie (bereikbaarheid), vorm (architectuur) en materiaalkeuze (marmer of baksteen). In de ontwerpfase richten wij ons dan ook op de belangrijkste onderdelen die het grootste gedeelte van de kosten bepalen. De overige onderdelen, zoals detaillering en afwerkingsniveau zullen slechts een beperkt deel van de kosten bepalen. In de uitwerking van het plan vergen deze onderdelen daarentegen veel tijd om ze op een goede wijze technisch uit te werken.

In de inititatieffase passen we het Pareto-principe toe door het gebruik van kengetallen. Doordat nog zeer veel onduidelijk is binnen het project kan een redelijke raming gemaakt worden van de verwachte kosten door kengetallen te gebruiken en deze aan te passen aan de specifieke wensen van het project (afwerkingsniveau, locatie). Hierdoor is slechts van belang dat het soort project bekend is, de grootte van het project, het gewenste kwaliteitsniveau en de locatie. Het Pareto-principe is een benaderingswijze die het mogelijk maakt op een snelle manier een juiste benadering van de kosten te verkrijgen.

Download het volledige artikel

Vierkante of kubieke meters?

Een bouwkostenkengetal geeft de verhouding aan tussen de bouwkosten en een gekozen eenheid. De opsteller van een kengetal is in principe vrij in het bepalen van zijn ‘eenheid’. Zo kan de opsteller de bouwkosten relateren aan het aantal te plaatsen binnendeuren of het aantal funderingspalen. Deze eenheden zullen echter niet goed bruikbaar zijn omdat de relatie tussen de kosten en deze eenheden niet in redelijke mate constant is. De opsteller dient dus goed na te denken welke eenheid hij moet gebruiken voor een bruikbaar kengetal.

Een bruikbaar bouwkostenkengetal is gerelateerd aan een eenheid die een reëel beeld geeft van de te verwachten bouwkosten. Hoeveelheden mogen het kengetal zo min mogelijk beïnvloeden.

Voor de meeste gebouwsoorten blijken twee eenheden met meest bruikbaar: de “Bruto Vloer Oppervlakte (BVO)” en de “Bruto Inhoud (BIH)”. Deze eenheden staan in relatie tot elkaar (de BIH / BVO is de gemiddelde bruto verdiepingshoogte). In de praktijk blijken deze eenheden ook het meest gangbaar en in deze uitgave wordt per gebouwtype een kengetal gegeven voor zowel de BVO als de BIH.

In de initiatieffase van een project is alleen een Programma van Eisen (PvE) beschikbaar. In het PvE staat de benodigde vloeroppervlakte en meestal ook een schema dat de onderlinge relatie tussen de ruimtes aangeeft. Het kengetal op basis van de BVO lijkt in deze fase het best bruikbaar. In latere fasen zullen architecten en ontwikkelaars massastudies en ontwerpen maken om de meest effi ciënte manier te vinden om hun project te verwezenlijken. Hiermee kan op een gegeven moment ook de BIH worden bepaald.

Op het moment dat met beide kengetallen gerekend wordt, is het interessant om te kijken of er in het eindresultaat een verschil is tussen de berekening met de BVO-prijs en de BIH-prijs en welke conclusie hieruit kan worden getrokken.

De prijs van een gebouw wordt in eerste instantie bepaald door het type gebouw. Het type bepaalt voor een groot deel de repetitiefactor en de constructie-, en installatiekeuze. Hiermee wordt de afwijking waartussen de uiteindelijke kosten zullen zitten al voor een groot deel beperkt. Na het type heeft de vorm van een bouwwerk de grootste invloed op de prijs.

Bij woningbouw is een belangrijke factor de gekozen dakvorm. In dit kengetallenboek zijn op een dubbele pagina naast elkaar de kengetallen weergegeven van bijv. een geschakelde woning met een plat en een geschakelde woning met een schuin dak. Daaruit is op te maken dat de dakvorm een behoorlijke invloed heeft op de BVO-prijs, maar slechts een beperkte invloed op de BIH-prijs. Een woning met een plat dak bevat meer geveloppervlak en meer inbouw, maar tegelijkertijd ook meer inhoud waardoor de BIH-prijs niet veel verschilt.

In de utiliteitsbouw hebben vides en verdiepingshoogte een grote invloed op de bouwkosten. Voor een kantoorgebouw met een groot atrium zal de m2-prijs ook hoger uitvallen dan voor een standaard kantoor. De m³ zal echter niet veel afwijken of zelfs lager kunnen worden als bij een standaard kantoor.

Het verschil tussen m²- en m³-prijs geeft een indicatie van de ontwerpoptimalisatie. Indien de bouwkosten op basis van de BIH hoger uitkomen dan op basis van BVO zal dit betekenen dat het ontwerp relatief veel inhoud
heeft (vides en verdiepingshoogte). Mogelijk is dit de wens van de opdrachtgever of valt hier juist nog een besparing te behalen.

Download hier het volledige artikel.

Een begroting is net een mand met fruit

Een begroting is net een mand met fruit…

…op den duur bederft die.

Door: Ton de Groot
In: KengetallenKompas 2008

Omvang en kwaliteit van een bouwproject zijn in de plan- en voorbereidingsfase continu onderhevig aan veranderende interne en externe factoren. Naarmate het ontwerp verder wordt uitgewerkt, leiden nieuwe inzichten tot allerlei aanpassingen. Bovendien veranderen, door vraag en aanbod in de markt, ook de materiaalprijzen, uurlonen en staartkosten.

Net als fruit heeft een begroting een zekere houdbaarheidsdatum. De houdbaarheid van fruit verlengen we door het te conserveren. De houdbaarheid van een begroting kunnen we verlengen door te indexeren met behulp van bijvoorbeeld de BDB-index. Echter, hoe lang kun je de houdbaarheid van een begroting hiermee verlengen?

Na een bepaalde periode moet je je afvragen: “hoe realistisch is dit nog?” en “heb ik nog wel grip op mijn project?”. Appels, peren en aardbeien hebben elk hun eigen houdbaarheidsdatum. Met een begroting is het net zo: de staalprijs ontwikkelt zich anders dan de betonprijs, de beschikbaarheid van ijzervlechters of metselaars is niet altijd gelijk.

Vanwege de beperkte houdbaarheid van een begroting is het essentieel om de begroting tijdens het planproces regelmatig te herijken en te toetsen aan het ontwerp en de marktsituatie om het budget op monitoren.

Download hier het volledige artikel