De omvang van een aanneemsom valt niet altijd 100% samen met de bouwkosten. Bouwkosten zijn gedefinieerd binnen de NEN 2699 en vormen daar een onderdeel van de totale investeringskosten. Volgens het normblad bestaan de investeringskosten uit de volgende posten:
- Grondkosten
- Bouwkosten
- Inrichtingskosten
- Bijkomende kosten
- Onvoorzien
- Belastingen
- Financieringskosten
Deze verdeling van de kosten gaat uit van een traditioneel ontwerpproces. Een ontwikkelaar / opdrachtgever neemt het initiatief, een ontwerpteam werkt het ontwerp uit tot een volledig bestek, op basis van het bestek wordt aanbesteed waarop een uitvoerende partij de realisatie van het project op zich neemt. Het ontwerpteam is hierbij nog verantwoordelijk voor de uitwerking tot en met de werktekeningen. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de grondaankoop, de financiering en de begeleiding van het project. Hierbij is er een strikte scheiding tussen de ontwerpverantwoordelijkheid, de ontwikkelverantwoordelijkheid en de uitvoeringsverantwoordelijkheid. In dit geval bestaat de aanneemsom dan ook sec uit de bouwkosten. De overige kosten vallen onder de investeringskosten en worden separaat in beeld gebracht.
De laatste jaren zien we de trend om meer werkzaamheden en verantwoordelijkheden bij de uitvoerende partij te leggen waarmee wordt afgeweken van een volledig traditioneel proces. Hierin zijn verschillende varianten mogelijk vanaf een beperkte verschuiving van verantwoordelijkheden tot aan het volledig voorbereiden, realiseren en financieren van een project. In het onderstaande (beperkte) schema zijn enkele bekende aanbestedingsvormen weergegeven, inclusief de verschuiving van de verantwoordelijkheden.
Doordat de verantwoordelijkheden en de risico’s voor de uitvoerende partijen in de verschillende aanbestedingsvormen groter zijn dan in de traditionele situatie worden er in de aanneemsom van de uitvoerders ook kosten opgenomen die conform de NEN 2699 niet onder de bouwkosten, maar onder de ander posten in de investeringskosten horen. De uitvoerende partij brengt die onder in zijn totale aanneemsom, voor het grootste gedeelte onder de indirecte bouwkosten maar voor een deel soms ook onder de directe bouwkosten.
De bouwkosten en de aanneemsom hoeven dus niet altijd overeen te komen.
Verschuiving naar indirecte bouwkosten
Verschuivingen vanuit de bijkomende kosten, belastingen en financiering worden over het algemeen veroorzaakt door een afwijking van de traditionele contractvorm. De opdrachtgever vraagt van de uitvoerende partij vooral meer inzet op het gebied van de (uitvoerings-)voorbereiding. Deze kosten worden meestal ondergebracht in de indirecte kosten. Enkele voorbeelden hiervan zijn:
- Ontwerp- en engineeringskosten
- Bemonsterings-, mockup- en beproevingskosten
- Kopersbegeleiding
- Legeskosten
- Precario
- Aansluitkosten
- Financieringskosten
- Prijsstijgingen
- Risico’s/onvoorzien
- Aanloopkosten
Verschuiving naar directe bouwkosten
Sommige eisen aan de uitvoering liggen op het gebied van de grond- en inrichtingskosten. Deze kosten worden over het algemeen opgenomen in de directe kosten, zoals:
- Bouwrijpmaken
- Sloopkosten
- Verplaatsen kabels en leidingen
- Aansluitkosten
- Woonrijp maken
- Onderhoudskosten
Verschil in kosten
Bij het verschuiven van kosten naar de aanneemsom zal een aannemer ook zijn opslagen rekenen over deze kosten. Hierdoor zullen de totale kosten hoger uitvallen dan bij een traditioneel proces.
Het verschuiven van werkzaamheden en verantwoordelijkheden kan in bepaalde gevallen ook een efficiencyslag opleveren doordat er meerdere onderdelen bij één partij worden ondergebracht. Hiermee kan een vergroting van de bouwsom een verlaging van de totale investeringskosten tot gevolg hebben. Het op de juiste wijze inzetten van de aanbestedings- en contracteringsstrategie is van essentieel belang om het juiste budget te realiseren.
