Exploitatiekosten en investeringskosten

Exploitatie- en investeringskosten hebben een grote invloed op elkaar. Daarom is het belangrijk dat deze aspecten goed tegenover elkaar worden afgewogen. Een grotere investering in de beginfase van een bouwproject kan zorgen voor flinke besparingen gedurende de levensduur.

IGG kijkt vanuit een holistisch beeld naar uw bouwproject en is in staat om de kosten voor verschillende bouw- en onderhoudsscenario's accuraat in kaart te brengen en financiële keuzes af te wegen en te vergemakkelijken.

Door de juiste vragen te stellen en de antwoorden op deze vragen via scenario analyse te kwantificeren, kunnen we risico's effectief mitigeren. Op deze manier hebben we al voor veel verschillende bouwprojecten significant rendement opgeleverd. Tegelijkertijd bent u zich bewust van de kostengevoelige factoren, zodat u verderop in het proces niet meer wordt verrast en u zich kunt focussen op de belangrijkste kostendrijvers.

Hoe slim is het om nu voor de meest kostenefficiënte realisatie te gaan terwijl Nederland in 2050 volledig circulair moet zijn? Zouden we hoge vervangingslasten kunnen uitstellen door te kiezen voor duurzamere materialen? De antwoorden op deze strategische vragen krijgt u alleen als u verder kijkt dan de korte termijn.

Inzicht in exploitatiekosten

Onderhoud, beheer, logistiek, facilitaire dienstverlening, energie- en waterhuishouding – aan de exploitatie van een gebouw zijn uiteenlopende kosten verbonden. Wanneer deze niet bewust in de ontwikkeling van het bouwproject worden meegenomen bestaat het risico dat te sterk wordt gestuurd op de investering. Dit kan negatieve gevolgen hebben voor de exploitatie zelf: wanneer het pand hoge energiekosten met zich mee brengt en daardoor minder aantrekkelijk wordt voor de kopers en huurders van vastgoed, of wanneer noodzakelijke functionele aanpassingen plotseling zeer duur uitvallen omdat vooraf geen rekening is gehouden met gemakkelijk onderhoud of veranderende wetgeving.

Naarmate duurzaam bouwen steeds meer in de belangstelling komt te staan wordt het ontwikkelen van langetermijnstrategieën voor exploitatie steeds belangrijker. Niet de initiële kosten voeren hierbij de boventoon, maar juist de totale kosten en baten over de levensduur van het pand. De exploitatiekosten zijn hier vanzelfsprekend onderdeel van en zullen net als de investeringskosten goed beheerst moeten worden om toekomstige risico’s onder controle te houden.

IGG stelt exploitatiekosten op volgens een indeling zoals vastgelegd in NEN 2699. Hierbij maakt IGG een onderscheid in:

• Huisvesting
• Belastingen e.d.
• Verzekeringen
• Onderhoud
• Mutaties
• Verbruik van energie, water e.d.
• Beheer
• Rente
• Schoonmaken

De verschillende soorten exploitatiekosten

IGG stelt exploitatiekosten op volgens een indeling zoals vastgelegd in NEN 2699. Hierbij maakt IGG een onderscheid in:

Huisvesting

Onder huisvesting vallen verschillende kostenposten. Van voorziening in huisvesting, tot het verbruik van energie, beheer en de rente die over de financiering van het pand betaald dient te worden.

Voorziening in huisvesting

Voorzieningen in huisvesting bevat het bouwwerk, het terrein en de stalling.

Belastingen

De belastingen bestaan vanzelfsprekend uit belastingen, heffingen, compensatie voor niet-opteerbare BTW en overige belasting gerelateerde kosten.

Verzekeringen

Zowel het bouwwerk als de inboedel van een gebouw dienen verzekerd te zijn.

Onderhoud

Bouwkundig onderhoud voor zowel het interieur- en exterieur en onderhoud aan installaties. We maken bij onderhoud verder onderscheid in (niet-)planmatig onderhoud en vervangingen. Deze kosten worden vaak separaat vastgelegd in een meerjaren onderhoudsplan (MJOP).  

Mutaties

Denk hierbij aan de kosten voor herindeling of beëindiging.

Verbruik van energie, water

Denk hierbij aan het gebruik van gas, elektriciteit, water en overige kosten met betrekking tot energie, zoals energie-as-a-service contracten.

Beheer

Ook reclame, administratie per object en complex en portefeuille beheer en het voorraadbeleid vallen onder de exploitatiekosten.

Schoonmaken

Ieder pand dient ook van regelmatig schoonmaakonderhoud voorzien te worden om in optimale staat te blijven, zowel het interieur als het exterieur.

Bij een standaard analyse van de exploitatiekosten kijkt IGG in ieder geval naar bovenstaande kostenposten. Eventueel kunnen deze verder worden uitgebreid met meer interne kosten van onze klanten, zoals personeelskosten, kosten voor facility management en ICT. Om een integraal beeld van kosten en opbrengsten te krijgen, adviseert IGG per scenario goed te kijken naar relevante kosten en baten voor uw investeringsbeslissing. Het is niet altijd nodig om alle kosten en baten te berekenen bij het vaststellen van het juiste investeringsbesluit.  

Exploitatiekosten berekenen in verschillende fasen van de levenscyclus

Vaak wordt er gedacht dat het berekenen van exploitatie en investeringskosten enkel van belang is in de beginfase van een bouwproject. De expertise van IGG is namelijk over de gehele levenscyclus en bij ieder investeringsmoment relevant.

De ontwerpfase

Bij traditionele kostenontwerpen wordt er aan het eind van het ontwerpproces pas een begroting gemaakt. Het ontwerp staat centraal, maar de kosten en de gevolgen van ontwerpkeuzes op dezelfde kosten worden onvoldoende in acht genomen.

De eerste 20% van het proces heeft over het algemeen zo'n 80% invloed op de kosten van de gehele levenscyclus. Het moge dus duidelijk zijn dat des te eerder IGG wordt betrokken bij het berekenen van de investerings- en exploitatiekosten, des te meer rendement we voor u kunnen opleveren door risico's te mitigeren.

We berekenen niet alleen wat een ontwerpwijziging nu kost, maar kijken ook naar de situatie van de toekomst. Zo brengen we budget en ambitie voor ieder bouwproject effectief samen.

De realisatiefase

De kosten die gepaard gaan met de het bouwen van een project bedragen vaak meer dan de helft van de totale investeringskosten. Bij deze grote uitgave is IGG van grote waarde voor de klant door een toetsende rol te vervullen. Door onze grondige kennis van de markt zijn we in staat om onafhankelijk advies te geven over begrotingen van verschillende aannemers. Wij leggen de inschrijfbegrotingen voor uw project naast elkaar en zorgen ervoor dat helder in kaart wordt gebracht welke de beste optie is voor uw bouwproject. Ontwerpmogelijkheden zijn vlak voor of tijdens realisatie beperkt, maar de invloed op toekomstige exploitatielaten is groot. Een klein verschil kan een enorme invloed hebben. IGG helpt u door inzicht te geven in de lange termijn consequenties voor uw portemonnee.  

Aanbesteden en contracteren

De juiste aanbesteding maakt een groot verschil in de kosten en de manier waarop een bouwproject verloopt. Daarom is het ook mogelijk om de gehele aanbesteding bij ons uit te zetten. Wij geven dan grondig advies over de vereisten van de inschrijvende partijen, hoe er een competitief aanbod verkregen kan worden en welke risico's er wel of niet genomen dienen te worden. Door zowel de (strategie voor) aanbesteden, contracteren en het kostenmanagement aan IGG uit te besteden, hebben we maximaal grip op de belangrijkste kostendrijvers van bouw- en vastgoedprojecten.  

De exploitatiefase

Ook tijdens de exploitatiefase zijn er ingrijpende investeringsmomenten, zoals groot onderhoud en transformaties van vastgoed. Het is dan waardevol om advies te krijgen over de juiste investeringsmogelijkheden, waardoor risico's gemitigeerd worden en er grote bedragen bespaard worden.

Bij de overgang van realisatie naar exploitatie/gebruik kan de visie achter het bouwproject soms verloren gaan. Door middel van meerjaren onderhoudsbegrotingen en analyses van toekomstige cashflows geeft IGG helder inzicht in de te verwachten kosten en welke uitgaven er slim geclusterd kunnen worden. Hierbij houden we vast aan de oorspronkelijke ambities vanuit de ontwerp- en realisatiefase. Zo worden we graag gezien als de partij die de rode draad is in de hele technische levenscyclus van vastgoed. Niet alleen voor een project of een gebouw, maar ook voor een heel gebouwportfolio of gebied.   

Voorkom onvoorziene exploitatiekosten en minimaliseer risico’s met IGG

Laat u adviseren door IGG bij belangrijke investeringsmomenten en maak de juiste investeringskeuzes op het juiste moment. Met onze objectieve methode voor het analyseren en berekenen van de kosten en baten voorkomt u onvoorziene kosten en mitigeert u de risico's van uw bouwproject op kritische momenten in de levenscyclus. Zo haalt u de meeste waarde uit uw budget.